Un préstamo con estados de cuenta califica a un trabajador por cuenta propia con los depósitos elegibles de sus cuentas de negocio o personales durante 12 o 24 meses, en lugar del ingreso que aparece en sus declaraciones de impuestos. En cuentas de negocio se aplica un factor de gastos a los depósitos para estimar el ingreso neto; en cuentas personales los depósitos cuentan de forma más directa. Normalmente se requieren dos años trabajando por cuenta propia. El método de cálculo, el factor de gastos, el periodo, el crédito, las reservas y el pago inicial varían según el inversionista.
Para quién es
Trabajadores por cuenta propia con al menos dos años en el negocio: dueños de negocios, contratistas independientes y profesionales con ingreso por comisiones, cuyas declaraciones no reflejan su flujo real de dinero.
Cómo funciona la calificación
La suscripción lee los estados de cuenta, no las declaraciones. Se suman los depósitos de 12 o 24 meses, se restan los que no son del negocio (transferencias, reembolsos, préstamos) y, en cuentas de negocio, se aplica un factor de gastos, ya sea el estándar del programa por industria o uno respaldado por una carta de contador. El resultado es el ingreso mensual calificable. Lo que más pesa:
- Consistencia. Depósitos estables se leen como ingreso; depósitos irregulares y sin explicación se leen como riesgo.
- Porcentaje de propiedad del negocio.
- Factor de gastos, la palanca más grande del cálculo.
Lo que reviso antes de enviarlo a suscripción
- Estados de cuenta de negocio o personales: cuál produce el número más fuerte y limpio para usted
- El factor de gastos que el programa asumirá para su industria, y si una carta de contador respalda uno menor
- Depósitos que se excluirán: transferencias entre sus propias cuentas, reembolsos, préstamos
- Depósitos grandes o irregulares que necesitarán una carta antes de que suscripción la pida
- Si 12 o 24 meses lo muestran mejor
Qué documentos se necesitan
- 12 o 24 meses de estados de cuenta, todas las páginas, de negocio o personales
- Licencia del negocio o carta de contador que confirme dos años por cuenta propia
- Documentación de propiedad de la entidad
- Dos meses de estados de cuenta para pago inicial y reservas; lista completa
Envíe todo en PDF completo. Por qué, y cómo.
Problemas comunes en suscripción
- Actividad personal y de negocio mezclada en una sola cuenta
- Saldos negativos o sobregiros dentro del periodo
- Depósitos de otro negocio que el prestatario no posee
- Tendencia a la baja en los depósitos de los últimos meses
- Avisos de fondos insuficientes, que algunos inversionistas tratan como descalificantes
Pago inicial, reservas y precio
Normalmente de 10% a 25% de pago inicial según crédito, reservas y programa. Las tasas son más altas que en préstamos de agencia. Titularidad personal. Ocupación principal, segunda casa o inversión en la mayoría de los programas. Se acostumbran reservas de varios meses.
En Nevada y Texas
Mis dos mercados viven del trabajo por cuenta propia: contratistas y profesionales del entretenimiento en Las Vegas; oficios, consultorios médicos y dueños de pequeños negocios de habla hispana en San Antonio. Trabajo estos expedientes en español cuando es más fácil. Las Vegas · San Antonio.
Un ejemplo
Un contratista general en Helotes, tres años en el negocio, cuyas declaraciones muestran $48,000 netos después de depreciación y deducciones de vehículo, mientras que la cuenta del negocio recibe $22,000 al mes en depósitos. En un programa de 24 meses con factor de gastos del 50%, el ingreso calificable es de unos $11,000 al mes. Las declaraciones lo habrían calificado para un condominio; los estados de cuenta lo califican para la casa.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos meses de estados de cuenta?
Doce o veinticuatro, según el programa. Veinticuatro suele dar un promedio más estable y mejor precio cuando el negocio es sólido.
¿Necesito declaraciones de impuestos?
Generalmente no para calificar. Algunos programas piden un formulario 4506-C firmado o un año de declaraciones para confirmar que trabaja por cuenta propia.
¿Qué es el factor de gastos?
Un porcentaje que se resta a los depósitos del negocio para estimar cuánto fue ganancia real. Los estándares suelen rondar el 50%; una carta de contador puede respaldar uno menor.
Fuentes
Los programas con estados de cuenta son productos de inversionistas privados sin una sola pauta pública; los términos se confirman con su expediente. Referencia general: CFPB, Regulación Z §1026.43.
Las pautas son de las agencias y los inversionistas; los prestamistas añaden sus propios requisitos y los cambian. Cada cifra en esta página se verificó en la fecha de revisión y se confirma de nuevo con su expediente antes de cualquier cotización.
