"Non-QM" significa una hipoteca que queda fuera de la definición federal de Préstamo Calificado, casi siempre porque el ingreso se documenta de una forma distinta y no porque el prestatario sea mal riesgo. Los programas los fijan inversionistas privados en lugar de Fannie Mae, Freddie Mac, FHA o VA, así que los términos varían. Cuestan más que un préstamo de agencia y piden más pago inicial, y para el prestatario correcto son la diferencia entre rentar y ser dueño.
Cuándo es la herramienta correcta
- Sus declaraciones tienen deducciones legítimas que hacen ver su ingreso más pequeño de lo que su cuenta bancaria dice. Estados de cuenta.
- Compra una propiedad de renta y prefiere calificar la propiedad y no a usted. DSCR.
- No tiene crédito en EE. UU. ni número de Seguro Social. Extranjeros para inversión, ITIN para su residencia principal.
- Tiene demasiadas propiedades financiadas o un evento de crédito reciente que las reglas de agencia no perdonan todavía.
Cómo se comparan los programas
| Programa | Califica por | Ocupación | Titularidad | Pago inicial |
|---|---|---|---|---|
| DSCR | La renta de la propiedad frente a su pago | Solo inversión | Personal o LLC | 20–30% |
| Estados de cuenta | 12–24 meses de depósitos con factor de gastos | Principal, segunda, inversión | Personal | 10–25% |
| Extranjeros | Ingreso y crédito de su país | Solo inversión | Personal | 25–35% |
| ITIN | Ingreso estándar o estados de cuenta bajo un ITIN | Principal permitida | Personal | 20–30% |
Los rangos son típicos entre inversionistas a la fecha de revisión y varían por programa, crédito y propiedad. Se confirman con su expediente, nunca se asumen.
Lo que reviso primero
La pregunta en cada expediente Non-QM no es "¿se puede?" sino "¿qué forma de documentar produce el número más fuerte y limpio para este prestatario?". Alguien por cuenta propia puede calificar más alto con 24 meses de estados del negocio que con 12 de los personales. Elegir la ruta antes de consultar el crédito es donde está casi todo el valor.
Lo que Non-QM no es
No es subprime. Los inversionistas revisan crédito, reservas y propiedad con cuidado; simplemente aceptan otra prueba de ingreso. Tampoco es una forma de evitar las reglas de ocupación: los préstamos DSCR y para extranjeros son solo de inversión, y decir lo contrario es fraude.
Fuentes
Los programas Non-QM son productos de inversionistas privados sin una sola pauta pública. Referencia general: CFPB, Regulación Z §1026.43.
