Los préstamos ITIN son hipotecas para quienes presentan sus declaraciones de impuestos con un Número de Identificación Personal del Contribuyente en lugar de un número de Seguro Social. A diferencia de los programas para no residentes, un préstamo ITIN sí puede financiar la residencia principal. El ingreso se documenta de la forma habitual, con W-2 o 1099, talones de cheque y declaraciones, o en algunos programas con estados de cuenta. El crédito puede ser un reporte de EE. UU. o historial alternativo como renta y servicios. El enganche es mayor que en FHA o convencional, normalmente de 20% a 30%.
Para quién es
Contribuyentes con ITIN, muchas veces con años establecidos en San Antonio o Las Vegas, con empleo estable o un negocio, que han seguido rentando porque la mayoría de los prestamistas no ofrece el programa.
Cómo funciona la calificación
El expediente se ve como una hipoteca normal con una sustitución: el ITIN en lugar del Seguro Social. Normalmente se requieren dos años de declaraciones bajo el ITIN. El ingreso se verifica con talones y W-2, con 1099, o en programas para quienes trabajan por su cuenta con estados de cuenta. El crédito viene de un reporte de EE. UU. si existe; si no, la mayoría de los programas acepta doce meses de historial alternativo, como renta, servicios y seguros pagados a tiempo.
Lo que reviso antes de enviarlo a suscripción
- Que existan dos años de declaraciones bajo el ITIN y que coincidan con la historia del ingreso
- Si existe un reporte de crédito en EE. UU. y, si no, qué historial alternativo acepta el programa
- Trabajo por cuenta propia: si un programa ITIN con estados de cuenta produce un mejor número que las declaraciones
- Origen y antigüedad del enganche
- Qué programas permiten la residencia principal que usted quiere
Qué documentos se necesitan
- Carta del IRS con su ITIN
- Dos años de declaraciones de impuestos presentadas con el ITIN
- Talones de pago y W-2 o 1099; estados de cuenta en programas para cuenta propia
- Doce meses de historial de pago de renta y servicios si no tiene crédito en EE. UU.; lista completa
Envíe todo en PDF completo. Por qué, y cómo.
Problemas comunes en suscripción
- Declaraciones presentadas con otro identificador en uno de los dos años
- Ingreso en efectivo que nunca entra a una cuenta bancaria
- Historial alternativo pagado en efectivo sin registro
- Enganche regalado desde el extranjero sin rastro documental
- Programas que exigen puntaje de crédito en EE. UU. cuando el prestatario no lo tiene
Enganche, reservas y precio
Normalmente de 20% a 30% de enganche. Las tasas son más altas que en préstamos de agencia. Titularidad personal. La residencia principal se permite en la mayoría de los programas.
En Texas y Nevada
San Antonio es el mercado más grande que atiendo para familias con ITIN, y llevo el expediente en español de principio a fin: la entrevista inicial, la explicación de cada documento y un repaso en español de la Declaración de Cierre (Closing Disclosure) antes de firmar. San Antonio.
Un ejemplo
Una familia del South Side con ocho años de declaraciones con ITIN, un negocio de jardinería y sin puntaje de crédito en EE. UU. Un programa ITIN con 24 meses de estados de cuenta fija el ingreso calificable; doce meses de renta y luz pagadas a tiempo sustituyen el reporte de crédito; el 20% de enganche sale de ahorros con dos años de antigüedad. Cierran una casa de $240,000 en el mismo vecindario donde rentaban.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar la casa donde voy a vivir?
Sí. La residencia principal es el uso más común de los programas ITIN, y es la diferencia clave con los préstamos para no residentes.
¿Necesito puntaje de crédito?
No siempre. Muchos programas aceptan historial alternativo, doce meses de renta, servicios y similares pagados a tiempo, en lugar de un puntaje.
¿Hay FHA con ITIN?
No. FHA, VA (militares y veteranos) y convencional requieren número de Seguro Social; por eso los programas ITIN existen como productos Non-QM.
Fuentes
Los programas ITIN son productos de inversionistas privados sin una sola pauta pública; los términos se confirman con su expediente. IRS: Número de Identificación Personal del Contribuyente
Las pautas son de las agencias y los inversionistas; los prestamistas añaden sus propios requisitos y los cambian. Cada cifra en esta página se verificó en la fecha de revisión y se confirma de nuevo con su expediente antes de cualquier cotización.
