Los programas para extranjeros financian propiedades de inversión en Estados Unidos para compradores que no tienen historial de crédito ni número de Seguro Social en el país. El ingreso se documenta con declaraciones de impuestos de su país, cartas del empleador o estados de cuenta; el crédito se establece con un reporte internacional o con cartas de referencia de bancos extranjeros. Son préstamos para propiedades que no ocupa el dueño: una inversión o renta, no la residencia principal. Espere un pago inicial mayor que el de un comprador nacional y abra una cuenta bancaria en EE. UU. antes del cierre.
Para quién es
Ciudadanos de otros países sin residencia permanente que quieren una propiedad de inversión en EE. UU.: compradores que viven en el extranjero, personas con visa, y familias que colocan capital en bienes raíces de Las Vegas o San Antonio. Los residentes permanentes y la mayoría de quienes tienen visa de trabajo y crédito en EE. UU. suelen calificar para programas estándar.
Cómo funciona la calificación
El programa sustituye cada documento estadounidense por su equivalente extranjero. El ingreso se verifica con declaraciones de su país, una carta del empleador en papel membretado o de 12 a 24 meses de estados de cuenta, traducidos cuando se requiere. El crédito viene de un reporte internacional o de dos o tres cartas de referencia de bancos de su país. Los fondos para el pago inicial y las reservas deben tener antigüedad y normalmente se mueven a una cuenta en EE. UU. antes del cierre.
Lo que reviso antes de enviarlo a suscripción
- Si realmente necesita un programa para extranjeros o ya tiene suficiente crédito en EE. UU. para uno estándar
- Qué documentación de ingreso de su país acepta el inversionista y los requisitos de traducción
- El momento de mover fondos a una cuenta en EE. UU. para cumplir la antigüedad al cierre
- Los requisitos de las cartas de referencia, que varían mucho según el inversionista
- Titularidad: a nombre personal; algunos permiten una entidad en EE. UU.
Qué documentos se necesitan
- Pasaporte y visa o documento de entrada
- Declaraciones de impuestos de su país, carta del empleador o 12 a 24 meses de estados de cuenta
- Reporte de crédito internacional o cartas de referencia bancaria
- Comprobante de fondos para pago inicial y reservas, con origen e historial de transferencias
Envíe todo en PDF completo. Por qué, y cómo.
Problemas comunes en suscripción
- Fondos que llegan a EE. UU. demasiado tarde para cumplir la antigüedad
- Documentos sin traducción certificada
- Cartas de referencia que no indican antigüedad de la cuenta y buen estado
- Ingreso que no puede verificarse a través de un tercero
- Compradores que esperan vivir en la propiedad, lo cual estos programas no permiten
Pago inicial, reservas y precio
Normalmente de 25% a 35% de pago inicial. Las tasas son más altas que en préstamos de agencia. Titularidad personal. Solo propiedades que no ocupa el dueño. Se acostumbran reservas de seis a doce meses.
En Nevada y Texas
San Antonio atrae a compradores mexicanos que quieren un punto de apoyo al norte de la frontera; trabajo esos expedientes en español desde la primera llamada, incluyendo la logística de traducción de documentos. Las Vegas atrae capital de inversión de Asia, Canadá y Latinoamérica hacia casas de renta. San Antonio · Las Vegas.
Un ejemplo
Un empresario de Monterrey compra una casa de renta de $350,000 en Stone Oak con 30% de pago inicial desde una cuenta mexicana, movido a un banco en EE. UU. sesenta días antes del cierre, ingreso comprobado con dos años de declaraciones mexicanas con traducción certificada y dos cartas de referencia bancaria. Todo el expediente se trabaja en español; el cierre es en inglés con los documentos explicados antes en español.
Preguntas frecuentes
¿Necesito número de Seguro Social?
No. Estos programas existen precisamente para compradores que no lo tienen. Tampoco se requiere ITIN, aunque quien lo tenga puede encajar mejor en un programa ITIN.
¿Puedo vivir en la casa?
No con un programa para extranjeros; son solo para inversión. Quien tiene visa y planea vivir en la casa debe preguntar por programas estándar si tiene crédito en EE. UU.
¿Necesito una cuenta bancaria en EE. UU.?
En la práctica, sí. Los fondos para el cierre y las reservas deben estar en una cuenta en EE. UU., normalmente con 30 a 60 días de antigüedad.
¿Los documentos pueden estar en español?
Pueden entregarse en español; los inversionistas generalmente exigen una traducción certificada al inglés para el expediente. Yo lo coordino.
Fuentes
Los programas para extranjeros son productos de inversionistas privados sin una sola pauta pública; los términos se confirman con su expediente.
Las pautas son de las agencias y los inversionistas; los prestamistas añaden sus propios requisitos y los cambian. Cada cifra en esta página se verificó en la fecha de revisión y se confirma de nuevo con su expediente antes de cualquier cotización.
