Un préstamo convencional sigue las pautas de Fannie Mae o Freddie Mac en lugar de una garantía del gobierno. Los compradores de primera vivienda pueden dar desde un 3% de pago inicial; los demás normalmente 5% o más, y de 10% a 25% para segundas casas y propiedades de inversión. El seguro hipotecario privado (PMI) aplica con menos del 20% de pago inicial y se cancela al llegar al 20% de plusvalía, que es la mayor ventaja a largo plazo frente a FHA. El precio depende mucho del puntaje de crédito y del pago inicial.
Para quién es
Compradores con puntaje de 620 o más e ingresos documentados, para residencia principal, segunda casa o propiedad de inversión de una a cuatro unidades. También el destino natural de quien tiene FHA, ya acumuló plusvalía y quiere eliminar el seguro hipotecario.
Cómo funciona la calificación
La suscripción convencional pasa su expediente por el sistema automatizado de Fannie Mae o Freddie Mac, que evalúa crédito, estabilidad de ingresos, proporción de deuda, activos y reservas en conjunto. Tres cosas que al sistema le importan y que los compradores rara vez consideran:
- Tipo e historial del ingreso. El salario base cuenta de inmediato. Horas extra, bonos y comisiones normalmente requieren dos años de historial y se promedian; un ingreso a la baja se promedia de forma conservadora o se excluye.
- Ocupación. Residencia principal, segunda casa e inversión tienen distintos pagos iniciales mínimos, precios y reservas.
- Tipo de propiedad. Los condominios pasan por una revisión del proyecto, donde un comprador limpio todavía puede toparse con una pared.
Lo que reviso antes de enviarlo a suscripción
- Qué ingreso usará realmente el sistema automatizado y cómo promedia bonos, horas extra, comisiones o rentas
- Si una pequeña mejora en el puntaje lo mueve a un mejor nivel de precio antes de consultar el crédito
- La opción de 3% para primera vivienda y los programas flexibles con límite de ingreso que pueda aprovechar
- Fondos de regalo y cómo deben documentarse
- Elegibilidad del condominio antes de que el avalúo la revele
Qué documentos se necesitan
- Dos años de W-2 y 30 días de talones de pago
- Dos meses de estados de cuenta bancarios, todas las páginas
- Dos años de declaraciones de impuestos si es trabajador por cuenta propia, comisionista o recibe rentas
- Carta de regalo y su origen si un familiar ayuda; lista completa
Envíe todo en PDF completo. Por qué, y cómo.
Problemas comunes en suscripción
- Depósitos grandes sin rastro documental
- Ingreso variable a la baja o con poco historial, promediado por debajo de lo esperado
- Proyectos de condominio que no pasan la revisión por litigios, reservas o concentración de inversionistas
- Cambios recientes de trabajo entre industrias
- Proporción de deuda que sube por un auto nuevo o una tarjeta abierta después de la preaprobación
Pago inicial, reservas y precio
3% para compradores de primera vivienda que califiquen, 5% o más en los demás casos, y de 10% a 25% en segundas casas y propiedades de inversión. El PMI se requiere con menos del 20% de pago inicial y puede cancelarse al 20% de plusvalía. Las contribuciones del vendedor van del 3% al 9% del precio según el pago inicial y la ocupación. Con frecuencia se piden reservas en segundas casas e inversión.
En Nevada y Texas
En Las Vegas, el ingreso por propinas y del sector de casinos se documenta, no se adivina; un promedio de 90 días puede leerse muy distinto a la cifra del año, y eso es la razón más común por la que un trabajador de hospitalidad recibe una aprobación menor de la que merece. En Texas, los impuestos prediales son altos y la primera factura de una casa nueva suele calcularse solo sobre el terreno, así que cotizo la construcción nueva sobre el valor terminado y la tasa completa del MUD o PID. Las Vegas · San Antonio.
Un ejemplo
Una enfermera en Methodist con dos años de horas extra, puntaje de 720 y 5% ahorrado. Las horas extra se promedian, el puntaje queda un nivel por debajo del mejor precio, y pagar una tarjeta antes de consultar el crédito lo sube. Eso es un pago mensual más bajo por toda la vida del préstamo a cambio de unos cientos de dólares hoy.
Preguntas frecuentes
¿Se requiere el 20% de pago inicial?
No. Evita el PMI, pero los préstamos convencionales con 3% a 5% son comunes y el PMI se cancela al llegar al 20% de plusvalía.
¿Convencional o FHA?
Normalmente convencional si su puntaje y pago inicial alcanzan un precio razonable, porque el seguro se cancela. FHA cuando el crédito o la proporción de deuda necesitan más margen. Corro ambos en cada expediente donde está cerrado.
¿Cuál es el límite de préstamo conforme?
Lo fija cada año la FHFA y varía por condado. Lo confirmo en su expediente.
Fuentes
Fannie Mae Selling Guide · Freddie Mac Seller/Servicer Guide · Límites de préstamo conforme de la FHFA
Las pautas son de las agencias y los inversionistas; los prestamistas añaden sus propios requisitos y los cambian. Cada cifra en esta página se verificó en la fecha de revisión y se confirma de nuevo con su expediente antes de cualquier cotización.
