Un préstamo FHA es una hipoteca asegurada por la Administración Federal de Vivienda que permite un 3.5% de pago inicial con puntaje de crédito de 580 o más (10% entre 500 y 579), proporciones de deuda más altas que las convencionales y tiempos de espera más cortos después de problemas de crédito. El costo es el seguro hipotecario: una prima inicial financiada en el préstamo más una prima anual que se paga cada mes y que, con menos del 10% de pago inicial, dura toda la vida del préstamo. El vendedor puede contribuir hasta el 6% para costos de cierre.
Para quién es
Compradores con crédito más delgado o en recuperación, proporciones de deuda por encima de los límites convencionales, un problema de crédito reciente, o un pago inicial que viene en parte de un regalo o de un programa de asistencia. También familias donde un padre ayuda a un hijo a calificar como co-prestatario que no ocupará la casa.
Cómo funciona la calificación
La suscripción FHA usa el sistema TOTAL de HUD más los requisitos del prestamista. El seguro es lo que compra la flexibilidad. Cuatro mecánicas que conviene conocer:
- Inversión mínima. El 3.5% debe salir de sus propios fondos, de un regalo documentado o de un programa de asistencia aprobado, nunca del vendedor.
- Seguro hipotecario. Prima inicial (financiada) más prima anual (mensual). Con menos del 10% de pago inicial dura toda la vida del préstamo; la salida es refinanciar a convencional al tener 20% de plusvalía.
- Estándares de la propiedad. El avalúo FHA revisa condición además de valor, y la regla de 90 días restringe comprar una casa que el vendedor adquirió hace menos de 90 días.
- Límites de préstamo. Por condado; Clark y Bexar son distintos. Lo confirmo en su expediente.
Lo que reviso antes de enviarlo a suscripción
- Si FHA es el puente correcto o si un precio convencional es alcanzable con un pequeño arreglo
- Fondos de regalo: quién, cuánto y el rastro documental antes de mover el dinero
- Historial de ingresos variables y horas extra, porque FHA tiene sus propias reglas para promediar
- El ingreso y el crédito de un co-prestatario que no ocupará la casa
- La propiedad: edad, condición, tiempo desde la última venta y, en casas manufacturadas, cimentación y título
Qué documentos se necesitan
- Los mismos documentos de ingresos y activos que un préstamo convencional
- Cartas de explicación para cualquier problema de crédito, con fechas
- Carta de regalo y estado de cuenta del donante si un familiar ayuda
- Documentos del programa de asistencia si se combina uno; lista completa
Envíe todo en PDF completo. Por qué, y cómo.
Problemas comunes en suscripción
- Condiciones de reparación en el avalúo de casas viejas: pintura descascarada, barandales faltantes, vida útil del techo
- Contratos firmados dentro de los 90 días desde que el vendedor compró
- Fondos de regalo depositados antes de documentar la carta y el origen
- Casas manufacturadas sin certificación de cimentación permanente aceptable para FHA
- Proporción de deuda que sube al calcular bien impuestos y seguro
Pago inicial, reservas y precio
3.5% con puntaje de 580 o más; 10% entre 500 y 579, sujeto a los requisitos del prestamista. La prima inicial se financia; la prima anual se paga mensualmente y, con menos del 10%, normalmente por toda la vida del préstamo. El vendedor puede contribuir hasta el 6% del precio. FHA se combina bien con Home Is Possible de Nevada y con TSAHC y TDHCA de Texas, que es de donde la mayoría de mis compradores con 3.5% obtienen ese 3.5%.
En Nevada y Texas
El programa Home Is Possible de Nevada para compradores de primera vivienda y HIP-DPA funcionan sobre primeras hipotecas FHA; la tabla en vivo de la página de asistencia muestra las tasas del programa de hoy. En Texas, la exención de vivienda principal subió a $140,000 para 2026, lo que baja el depósito de impuestos que muchas veces decide si una proporción de deuda FHA cabe.
Un ejemplo
Una compradora de primera vivienda en Cibolo con puntaje de 640, dos años de ingreso estable y $9,000 ahorrados, comprando en $260,000. FHA al 3.5% necesita $9,100, así que una capa de asistencia de TSAHC cubre la diferencia y parte del cierre. El vendedor da un crédito del 3% porque la casa lleva 80 días en el mercado. Marcamos desde el primer día el punto de refinanciamiento al 20% de plusvalía para que el seguro tenga fecha de salida.
Preguntas frecuentes
¿El seguro hipotecario de FHA se quita algún día?
Con menos del 10% de pago inicial, no en el préstamo FHA en sí; la salida es refinanciar a convencional con 20% de plusvalía. Con 10% o más, se elimina después de 11 años.
¿Un padre puede firmar como co-prestatario?
Sí. FHA permite co-prestatarios que no ocupan la casa, normalmente familiares, contando su ingreso y sus deudas junto con las suyas.
¿Puedo comprar una casa manufacturada con FHA?
Sí, si está sobre una cimentación permanente que cumpla las normas de HUD, titulada como bien inmueble y construida después de junio de 1976.
Fuentes
HUD Handbook 4000.1 · Límites de hipoteca FHA
Las pautas son de las agencias y los inversionistas; los prestamistas añaden sus propios requisitos y los cambian. Cada cifra en esta página se verificó en la fecha de revisión y se confirma de nuevo con su expediente antes de cualquier cotización.
